我省將出臺物業管理條例開始征求意見

我省將出臺物業管理條例開始征求意見
十名以上業主可聯名申請召開首次業主大會會議

生活報訊(記者袁成亮)物業服務企業不得因業主欠繳物業服務費而限制業主進出小區、入戶和車輛進入地下停車位。業主未按約交納物業費,錄入失信被執行人名單……22日,生活報記者從省住建廳獲悉,黑龍江省物業管理條例(草案送審稿)制定完畢,開始征求意見中。

關鍵詞1業主大會

十人以上可聯名申請召開首次業主大會會議

符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:交付房屋建筑面積專有部分超過建筑物總面積百分之五十的;交付房屋套數超過總套數百分之五十的;首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數超過總套數百分之二十五的;前期物業服務合同依法解除或者合同期限即將屆滿的。分多期實施的住宅建設項目,首期交付使用滿足上述內容之一的。

只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

符合首次業主大會會議召開條件的,建設單位應當向物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請,十名以上業主也可以聯名申請。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在六十日內指導組建首次業主大會籌備組。

業主大會履行下列職責:制定和修改業主臨時管理規約或者管理規約、業主大會議事規則;制定和修改業主大會會議表決規則;選舉、罷免或者更換業主委員會成員和監事會成員;確定物業管理方式,選聘和解聘物業服務企業;確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配;決定改建、重建建筑物及其附屬設施;決定籌集和使用專項維修資金;決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準等。

業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成。對一個管理區域分期建設或尚有部分物業未交付入住的,應當按照相應比例預留委員名額,待交付入住后陸續補充。

關鍵詞2物業服務費

業主未交物業費上失信名單

選聘和解聘物業服務企業,應當召開業主大會,并按照大會程序表決決定。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同,物業服務合同對全體業主具有約束力。

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

物業服務收費實行明碼標價。

業主未按照約定交納物業服務費的,業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以按合同約定收取違約金,并依法提起訴訟或者申請仲裁。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,按照有關規定錄入失信被執行人名單。

物業服務企業不得因業主欠繳物業服務費而限制業主進出小區、入戶和車輛進入地下停車位。

業主停住3個月以上的,可以向物業服務企業申請辦理停住期間的物業服務費減免手續。物業服務費的減免包括:用戶生活垃圾運輸費用、高層住宅電梯運行費用。

此外,經業主大會決定,業主可以對物業實施自行管理,并接受所在地縣級物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督。

關鍵詞3專項維修資金

可根據維修范圍以單元為單位表決使用

業主應當按照國家和省有關規定,將首期專項維修資金存入物業管理行政主管部門設立的專項維修資金專戶。不動產登記機構在進行不動產權登記時,應當核驗專項維修資金繳存情況。

專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

物業管理行政主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則,依法保障專項維修資金的正常合理使用。

業主不依法履行交繳住宅專項維修資金義務的,住宅專項維修資金主管部門應當下達催繳通知書,業主自接到催繳通知書后,超過3個月仍不履行交繳義務的,按照有關規定錄入失信被執行人名單。

專項維修資金的使用,經業主大會依法決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

專項維修資金的管理,實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣人民政府應當建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

業主大會成立前,專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。業主大會選擇自行管理專項維修資金的,應當在銀行設立專項維修資金賬戶,接受物業管理行政主管部門的監督。

專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照相關規定以及業主大會的決定續籌專項維修資金。

物業所有權發生轉移時,交存的專項維修資金一并轉移給物業買受人。

關鍵詞4占用公共場地

占用共有道路的車位收費等由業主大會決定

利用物業共用部位、公共場地、共用設施設備和業主共有房屋從事經營,扣除物業服務企業管理費用及法定稅金后,所得收益屬于全體業主,可以由業主委員會或者物業服務企業負責管理,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以用于業主大會決定的其他事項,業主委員會應當每半年在物業管理區域顯著位置公示收益和使用情況。

需臨時占用、挖掘道路、場地等物業共用部位的,除遵守有關規定外,物業服務企業或者業主委員會應當與施工單位簽訂施工合同;需要進入業主專有部分施工的,物業服務企業或者業主委員會應當征得業主同意。

占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的車位,車位的設置、使用、收費等管理事項,由業主大會決定。經營收益扣除物業服務企業管理費用及法定稅金后屬于全體業主;也可以通過合同約定物業服務企業和全體業主對經營收益進行分成。

關鍵詞5法律責任

物業違規或違約終止服務罰十萬

物業服務企業違反法律、法規規定或者物業服務合同約定終止物業服務的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處十萬元的???。

物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處三千元以上五千元以下的???;給業主造成損害的,依法承擔賠償責任:以業主欠繳物業服務費為由限制業主進出小區、入戶和車輛進入地下停車位的;在不具備停放車輛條件的道路、場地設置車位的;未履行車輛停放管理義務的;未妥善保管物業檔案資料,造成資料缺失的;泄露業主個人信息的;住宅物業專有部分出現質量問題,業主向物業服務企業提出,物業服務企業未能及時轉告建設單位的。

未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,恢復原有功能,并處五萬元以下???。

非法處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下的???;給業主造成損害的,依法承擔賠償責任。